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租房子的看过来:租房相关法律常识集锦

2020-12-23 | 天水租房网 | 浏览

   一、租赁合同无效的几种情形

 

  (一)违法建筑租赁合同

 

  违法建筑主要包括:

 

  1.未取得建设工程规划许可证;

 

  2.未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋;

 

  3.未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑;

 

  4.超过批准使用期限的临时建筑。

 

  (二)转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同

 

  (三)未经出租人同意的转租合同

 

  (四)租赁超过二十年的,超过部分无效

 

  二、房屋租赁合同无效的后果

 

  房屋租赁合同无效后,需要返还财产并赔偿损失。承租人需要返还房屋,出租人应返还租金,但可要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

 

  三、“一房数租”的处理

 

  在一房数租且合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

 

  (一)已经合法占有租赁房屋的;

 

  (二)已经办理登记备案手续的;

 

  (三)合同成立在先的。

 

  不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同并要求赔偿损失。

 

  四、关于不定期租赁

 

  (一)根据《合同法》的规定,租赁期限超过六个月的,应当采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁;

 

  (二)租赁期满后,出租人同意承租人继续使用租赁物,但未约定租赁期限的,双方之间成立不定期租赁合同。

 

  对于不定期租赁合同,任何一方都有权解除,出租人解除合同应给予承租人一定的合理期限。

 

  五、出租人的义务

 

  (一)交付出租房屋的义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

 

  (二)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

 

  (三)出租房屋维修义务:出租人应当履行出租房屋的维修义务,但当事人另有约定的除外。

 

  1.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修:

 

  2.出租人未履行出租房屋维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担;

 

  3.因维修出租房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

 

  六、承租人的义务

 

  (一)按照约定方式使用房屋,没有约定或约定不明确的,按照房屋的性质使用。承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承担损害赔偿责任。

 

  (二)按照约定支付租金。

 

  七、以新冠疫情系不可抗力为由解除合同的问题

 

  《合同法》规定因不可抗力致使合同不能履行的,任何一方都有权解除合同,并不承担违约责任、新冠疫情系不可抗力,但是否发生了新冠就可以无责解除合同呢?

 

  司法实践说“NO”。法院在认定适用不可抗力条款解除租赁合同时,主要考虑疫情是否导致租赁合同无法继续履行,即承租人无法继续使用租赁物、出租人无法继续提供租赁物两种情形。

 

  在住宅类租赁合同中,疫情是承租人使用住宅没有任何影响,因此,以疫情系不可抗力为由要求解除合同没有法律依据。

 

  在商业性租赁中,因疫情导致客流量减少,对营业产生的影响是显而易见的,但此种情况只是对营业收入产生影响,并非合同不能履行,因此,承租人以不可抗力为由要求解除合同也没有法律依据,但从公平原则出发,可请求减少租金或在承担违约责任的前提下解除租赁合同。

 

  八、出租方未违约的情况下,承租方是否有权单方解除合同?

 

  根据民法精神,违约方不享有单方解除合同的权利,但租赁合同不具有强制履行性,在承租人通知解除合同的情况下,出租方起诉要求继续履行很难得到法院支持。

 

  对此,《九民纪要》第48条也规定:违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

 

  (1)违约方不存在恶意违约的情形;

 

  (2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

 

  (3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

 

  人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

 

  在承租人单方解除合同的情况下,出租人也有减损的义务,放任损失扩大的,相关责任自行承担。因此,在明知承租人不再承租房屋的情况下,应尽快将房屋再行出租,避免损失扩大。

 

  九、违约金的标准

 

  违约金兼具补偿性和惩罚性,但以补偿性为主,在约定过高的情况下,违约方请求调整的,法院应当调整。违约金是否过高,合同法解释一规定超过损失的30%的为过高。但租赁合同纠纷中,损失如何界定,并没有统一的标准。

 

  《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013年12月19日京高法发﹝2013﹞462号)第24条规定,承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。在承租人违约解除合同的情况下,损失标准为三个月至六个月的租金。

 

  在出租人违约解除合同的情况下,承租人的损失包括搬家费用、房租上涨部分的差额。

 

  十、合同无效或解除后,装饰装修物的处理

 

  (一)租赁合同无效时,装饰装修如何处理?

 

  1.承租人经出租人同意装饰装修,未形成附合的装饰装修物:

 

  (1)出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

 

  (2)不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

 

  2.承租人经出租人同意装饰装修,已形成附合的装饰装修物:

 

  (1)出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

 

  (2)不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

 

  (二)租赁期间届满或解除时,装饰装修如何处理?

 

  双方有约定的按照约定,无约定时,按照以下情形处理:

 

  1.承租人经出租人同意装饰装修,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

 

  2.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物按照下列情形分别处理:

 

  (1)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

 

  (2)因承租人违约导致合同解除,承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

 

  (3)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。

 

  (4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

 

  (三)不管合同有效、无效、被撤销、被解除,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用,由承租人负担。出租人有权请求恢复原状或赔偿损失。

 

  十一、承租人擅自转租的处理

 

  房屋转租应当取得出租人的同意,但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限,否则超过部分无效。

 

  承租人未取得出租人的同意,擅自将房屋转租的,出租人可以解除合同。但出租人知道房屋被转租的,应当在6个月内提出异议,否则不能擅自解除合同。

 

  十二、买卖不破租赁的问题及例外情形

 

  (一)买卖不破租赁

 

  《合同法》第229条规定作出了明释:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

 

  (二)例外情形

 

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

 

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

 

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 

  在例外情形下,因合同已履行不能,承租人可主张解除合同并要求出租人承担违约责任。

 

  十三、承租人的优先购买权

 

  《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

 

  十四、责任主体问题

 

  根据合同相对性原理,合同中的权利义务由合同主体享有和承担,因此,合同内容只约束合同主体,通俗的讲,你和谁签的合同,出了问题就只能找谁。

 

  十五、房屋租赁合同纠纷的管辖

 

  根据民事诉讼法解释的规定,房屋租赁合同纠纷为专属管辖,只能去房屋所在地的人民法院起诉。

 

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