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房产登记在一方名下,风险到底有多大?

2021-01-27 | 百度百家号 | 浏览

  在讨论房子是不是夫妻共同财产时,我们通常都会听到这样的答案:只要是婚后取得或者是婚前付了首付婚后共同还贷的,一般都有夫妻共同财产份额。

 

  实际上,这种回答是很不负责任的,这只解决了房子该归谁的问题,但并没有告诉你,本该属于你的房子,你说了到底算不算,能不能行使权利,另一方可不可以单独处理这套房子。

 

  我们一起来看看实操有多恐怖。

 

  前段时间,有位当事人过来求助,他老婆婚前付首付买的一套房子,婚后两个人好不容还清了贷款。近期,老婆痴迷炒基金,想把房子再抵押贷款去买基金。该当事人实在劝不住,想离婚,听别人建议,便跑去不动产登记管理中心做异议登记。

 

  结果,不动产异议登记中心回复:只要产权登记人以及第三人知悉异议登记存在并自愿承担风险的前提下,依然可以办理抵押登记。

 

  这里问题来了:

 

  一、婚前付首付登记在一方名下的房子,该方做抵押不用征得另一方的同意,但另一方想做抵押一定要征得产权方的同意。

 

  细化一点,产权方可以偷偷把房子拿去做抵押贷款,你有意见只能干瞪眼,发表了意见还没用。只要产权方愿意,可以通过抵押的手段把房产价值掏空。

 

  二、婚前付首付登记在一方名下的房子,该方可以在不让你知情的情况下单独对外转卖,另一方想卖,不一定有人搭理你。

 

  在某些地区实操过程中,不论是不是婚前付首付还是婚后购买,不论是否是全款,在具体进行产权登记时,只要产权人登记人一人即可。也就是说,产权登记的一方可以单独将房子抵押、出售、转赠,无需征得配偶同意。

 

  总结起来,一旦夫妻同心,也不会有太大问题;一旦两人意见不一致,产权登记方与产权非登记方的话语权可是有天壤之别。

 

  这种登记方法,对非产权登记一方来说,只是产权权属上是你的,具体权利行使时受限制。

 

  究其原因,是因为《民法典物权编》与《民法典婚姻家庭编》不一致。物权编中规定,不动产以登记为准;婚姻家庭编将婚内取得的财产一般推定为共同共有。这两者有冲突。

 

  面对这个问题,我们该如何破局,我分传统方法和最新操作方案列举给大家:

 

  传统方法一:申请异议登记,对第三人起到警示作用。然而,第三人如果认为利益足够大,依然可以忽略异议登记,该抵押抵押。这招效果不佳。

 

  传统方法二:人为设阻。即千方百计不让对方办理抵押或产权变更登记。但这招前提是要精准把握对方办理产权登记的时间,不具有普遍适用性。

 

  传统方法三:产权加名。这招能否加名,受到抵押权人、原产权人限制,难度较大。

 

  传统方法四:保全+事后维权。如提起撤销诉讼,等等。但诉讼+追索,背后成本不可控。

 

  最新操作:

 

  方法一:夫妻财产权利约定+违约责任。夫妻财产约定,约定的不仅是产权归属,更是具体财产权益的行使和权利分配,这是很多人都忽略的一点。约定好权利+违约责任,在内部权利管理角度就先行降低风险发生。

 

  方法二:办不了产权登记,先去办居住权登记。目前居住权登记是一项新政策,很多地方尚未出台具体操作指引。一般建议,居住权登记时的居住期限一定要设定与产权期一致。

 

  良好的夫妻关系离不开用心经营,更离不开彼此的权力平衡制约,只有受限制的权利才不会任意妄为。

 

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