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解剖2021年上半年楼市,房贷还会继续收紧?购房者还能买房吗?

2021-07-21 | 房天下 | 浏览

  2021年已经过去一半了,时间过得挺快,但房地产却发生了很多事让我们记忆犹新,很多事件经过多次发酵最终形成热词,比如信手拈来的,房住不炒、年初一线城市全面上涨、二手房指导价、深圳七部门治理炒房、楼市黑嘴、教育资源房、集中供地、房贷收紧、保障性租赁住房、限高令等。

 

  这些热词在2021年上半年承包了楼市的所有热点,有的贯穿始终,透过这些热词,基本上可以摸清楼市的脉络,通过一层层剖析,或许能对下半年乃至明年有一个比较清晰的定位。他们一环扣一环、层层递进。

 

  房住不炒就不用多说了吧,这个可是从2016年底提出来后就没有动摇过,房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定了新时期房地产调控的方向,一方面打击炒房,净化市场环境,另一方面则是增加住房供给、优化供给结构。根本上是引导房地产回归居住属性。

 

  但不是说回归居住属性,就否认了房地产的投资属性,房子本身就兼具自住和投资双重属性,这是与生俱来的,不容回避,但是过去一段时间,房地产被过度投资化和金融化,背后酝酿的问题不言而喻,所以才导致“过度依赖房地产或押注房价只涨不跌会付出沉重代价”的说法被提出来。

 

  实际上这是一种纠偏的过程,更是防止问题扩大化的一种操作手段。你还会发现今年上半年屡次强调房住不炒,还跟去年底今年初房价上涨有很大关系。

 

  年初一线城市房价全面上涨引起了广泛关注。一改2020年的房价有涨有跌的态势,这次无论是新房还是二手房,一线城市北上广深全面上涨。但是我们该如何看待一线城市房价的全面上涨呢?

 

  客观地说,涨得并不是那么猛,除了深圳,其他城市还算是比较稳定的。之所以上涨,我认为一线城市实际上不同于三四线城市,它是有需求基础的。这其中包括人口流入以及资源产业的支撑。随着各种情况好转,房价在逐步回暖似乎也在情理之中。

 

  但是,一切并非想象中那么简单。因为一旦有市场回暖迹象,很多人就开始利用这种信号大肆炒作,结果可想而知,瞬间把房价炒高,但是迎来的就是及时且更加严厉的房地产调控。

 

  在一线城市房价上涨中,我认为还有一种力量不能忽视,那就是教育资源房的炒作。据不完全统计,2021年以来,已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,重拳整治这类房子的乱象。

 

  我们也应该客观看待,这种房子它的问题不只是在于房地产,而更多在于教育资源的不平衡存在,所以大力整顿一定会对市场降温起到重要作用,但是指望杜绝是不太可能的。我猜测最大的可能就是“掐尖”,就是说把炒作最严重、房价涨最多的给砍掉,让整体市场不会太受波及。未来一些中低端的这类房子肯定还是会交易活跃的。

 

  毕竟这种需求难以遏制,唯有通过综合手段,平衡多部门之间的关系,才会让市场更加稳定下来。

 

  说到房价上涨非深圳莫属,也因此在今年2月8日,深圳出手,将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。这可能比以往的调控都有杀伤力,对于打击炒房会起到明显的效果。因为某些小区集体操纵房价的现象还是很多的。

 

  再加上深圳7部门联合整治炒房行为,对炒房行为会有一个非常好的震慑效果。所以,到了5月份,深圳的房价就迎来了标志性的转折,深圳二手住宅销售价格由4月持平转为下降0.1%,这是近两年来深圳二手房价首次出现下跌。别小看这0.1%,信号意义更大。到了6月份,房价继续回落。

 

  由此可见,系列调控组合拳终于看到了效果。那我们又看到了房价出现了回落,所以房价会不会大跌呢?于是有了两种声音,房价将大跌,房价将大涨,两种截然相反的声音。

 

  于是经济日报站出来说话了,《楼市“黑嘴”要不得》《楼市“黑嘴”该治治了》。两个文章痛批,“楼市贬值潮”论调站不住脚。楼市“黑嘴”危害尤甚,他们四处散布谣言、教唆炒房,曲解调控政策本义,无视问题隐患,让不少网友看不清房价走势甚至对炒房充满幻想。

 

  实际上,这两种声音都不靠谱,都不负责任,全国楼市早已分化,哪还有普涨不跌的道理?甭管唱涨唱衰都不负责任,都是拿个案当普遍,拿片面当全面。购房者应该擦亮眼睛,看清楼市,并不是非黑即白。

 

  我认为跟购房者命运越来越像的是房企,他们也正在经历着购房者曾经的尴尬处境,不买房不行,买房也不行。开发商不拿地不行,拿地也不行。

 

  在资金监管越来越严、信贷环境越来越收紧的情况下,加上三条红线和集中供地更是让开发商捉襟见肘,哪怕是大开发商拿地都要搞联合,对资金是个巨大的考验。中小房企就更别说了,多像我们的购房者啊!

 

  旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”的集中供地到现在看来,效果也是有的,但是尚未达到理想中那么明显的效果,还需要继续观察后期执行情况。

 

  开发商的困难与购房者的困难息息相关、相辅相成,因为购房者如果买房难了,购房者最直接的就是资金回笼受到限制。可是如今关于房地产贷款收紧的消息甚嚣尘上,尤其是二手房。

 

  很多城市出现了银行房贷业务收紧的情况,甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。北京地区二手房倒没怎么听说停贷,不过放款时间变长了。房贷整体收紧的趋势已经显现出来。

 

  房贷收紧、利率提高,意味着购房者买房成本增加。这会不会对刚需购房者是个误伤呢?房贷利率提高实属正常,毕竟在信贷收紧的背景下,在房住不炒的基础上,打击炒房理所应当,但是何时不再伤及刚需和改善购房者可能需要政策仔细斟酌。

 

  我认为,房贷收紧确实是事实,不过也没有那么夸张,政策是有倾向性的,在为二手房市场降温,鼓励大家去买新房。可能下半年还会有继续收紧的趋势,如果是刚需和改善购房者,只要不炒房,可以趁早,早买早好,早买早踏实,你永远算不过账,你以为房贷利率涨了,但房价可能也涨。不涨的你也不敢去。但未来对刚需一定是有政策优惠的。

 

  我说的这种利好可能是直接的,也可能是间接的,比如保障性租赁住房的加快推进。去年,国家提出要解决好大城市住房突出问题。今年住建部召开座谈会,40个城市将大力发展保障性租赁住房,接着发改委宣布,支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。

 

  我认为倒不是说让所有人都去租房住,而是说我们的租赁市场将迎来前所未有的发展机会,过去重视不够,大家被迫租房,以后可能会主动选择。这些人群针对的是新市民、青年人,你会说这跟我们刚需买房的有什么关系?我想说关系大了,等于分流了一部分需求,至少没有那么多人跟你抢了。相信国家还会重点进入租赁市场,通过保障性住房建设,以及调控租金来缓解大城市的住房压力。

 

  现在发展保障性租赁住房的都是热点大城市,对于一些小城市、县城提出来新的观点,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%,县城新建住宅最高不超过18层。

 

  什么意思呢?是不是土地更紧张了?房价会更高?重要的在于,很多县城的房子已经盖得够多了。再一个就是为了提升居住品质,改善环境,小城市的房地产也会变得更加理性,城市小区也会更加宜居。

 

  所以,很多三四线城市的房子不好卖出去,需要去库存,这就是我们聚焦一线城市和热点二线城市的原因。未来城市发展方向可能还会加上城市群,就是说大城市周边的小城市也会被带动起来,否则小城市很难有希望的。购房者也应该遵循这个规律,否则就得小心了。

 

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